Regole condominiali: è possibile modificare le ante delle finestre?

Le finestre sono una parte importante dell’abitazione, perché garantiscono l’arrivo di luce, aria e vista.

Tuttavia, le finestre sono anche soggette a delle regole condominiali, che stabiliscono cosa si può e cosa non si può fare in materia di modifiche, sostituzioni o manutenzioni. In particolare, le ante delle finestre, cioè le parti mobili che consentono l’apertura e la chiusura, sono spesso oggetto di controversie tra i condomini, perché possono influire sull’aspetto estetico e sulla sicurezza dell’edificio.

Ma è possibile modificare le ante delle finestre senza incorrere in sanzioni o contestazioni? In questo articolo cercheremo di rispondere a questa domanda, analizzando la normativa vigente e i casi più frequenti.

Normativa infissi: parti comuni e parti esclusive

La normativa vigente sulle modifiche alle ante delle finestre è contenuta nell’art. 1122 del codice civile, nel regolamento del condominio e nelle leggi regionali e comunali.

In generale, si può distinguere tra due tipi di modifiche: quelle che riguardano le parti comuni dell’edificio e quelle che riguardano le parti esclusive di ciascun condomino. Riassumiamo dunque quanto disposto per legge nelle due casistiche:

• Le parti comuni dell’edificio sono quelle che appartengono a tutti i condomini e che servono all’utilità o al decoro dell’edificio, come il tetto, la facciata, il cortile, le scale, ecc. Le modifiche alle parti comuni richiedono l’autorizzazione dell’assemblea dei condomini, che deve approvarle con la maggioranza prevista dall’articolo 1136 del codice civile. Inoltre, le modifiche alle parti comuni devono rispettare le norme urbanistiche ed edilizie del comune di appartenenza, che possono prevedere dei vincoli o dei permessi specifici.
• Le parti esclusive di ciascun condomino sono quelle che appartengono a un solo proprietario e che sono destinate al suo uso personale, come l’appartamento, il balcone, il garage, ecc. Le modifiche alle parti esclusive sono di competenza del singolo condomino, che può effettuarle senza il consenso degli altri condomini, purché non alterino la destinazione d’uso dell’immobile, non compromettano la stabilità o la sicurezza dell’edificio e non arrechino danno o pregiudizio agli altri condomini. Anche in questo caso, le modifiche alle parti esclusive devono rispettare le norme urbanistiche ed edilizie del comune di appartenenza.

Come classificare gli infissi

Ma come si classificano le ante delle finestre? Sono parti comuni o parti esclusive? La risposta non è univoca, ma dipende dal caso concreto. In linea generale, si può dire che:

• Le ante delle finestre sono parti comuni se fanno parte della facciata dell’edificio o se sono visibili dall’esterno. In questo caso, le modifiche alle ante delle finestre devono essere autorizzate dall’assemblea dei condomini e devono rispettare i criteri di uniformità e armonia dell’edificio.
• Le ante delle finestre sono parti esclusive se fanno parte dell’interno dell’appartamento o se non sono visibili dall’esterno. In questo caso, solo in questo caso, le modifiche alle ante delle finestre sono di competenza del singolo condomino e devono comunque rispettare i criteri di sicurezza e funzionalità dell’immobile.

Facciamo due esempi concreti per capire meglio la differenza:

1. Se il regolamento di condominio prevede che le ante delle finestre siano tutte di legno e di colore bianco, non si può sostituire il legno con l’alluminio o cambiare il colore senza il consenso degli altri condomini, proprio perché in questo caso si tratta di una parte comune e ben visibile all’esterno.
2. Se invece il condomino vuole sostituire il vetro con uno più isolante o aggiungere le persiane per avere più privacy, può farlo senza il consenso degli altri condomini, purché non alteri la stabilità o la sicurezza dell’edificio e non arrechi danno o pregiudizio agli altri condomini. In questo caso vetro e persiane sono parti esclusive.

Richiesta di modifiche più frequenti: dal colore delle ante fino al tipo di apertura

I casi più frequenti delle modifiche sugli infissi richieste dai condomini riguardano la sostituzione, l’aggiunta o la rimozione di elementi come:

• Il materiale: tanti casi riguardano il passare da un materiale a un altro degli infissi, come dal legno, all ‘alluminio o al PVC.
• Il colore: cambiare il colore delle ante è spesso la modifica più gettonata, vista la gamma di tonalità disponibili in commercio.
• Il tipo di apertura: si può cambiare il tipo di apertura delle ante, optando per una apertura a battente, a vasistas, a scorrimento o a libro.
• La presenza di vetri o persiane: tanti i casi per sostituire il vetro con un vetro più isolante o più sicuro, un classico è poi aggiungere o rimuovere le persiane per via dell’usura.

Tra queste modifiche, la maggioranza deve essere approvata dall’assemblea dei condomini, in quanto parti comuni.

Modificare gli infissi senza incorrere in sanzioni

In conclusione, le modifiche alle ante delle finestre sono possibili, ma devono seguire delle regole precise, che dipendono principalmente come abbiamo visto dalla classificazione come parti comuni o parti esclusive.

Consigliamo in fine, prima di effettuare qualsiasi modifica, di informarsi oltre che sulle norme vigenti, anche sui vincoli esistenti, per evitare di incorrere in sanzioni o contenziosi.

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