Chi ha stipulato un mutuo per l’acquisto della casa a tasso variabile, potrebbe aver notato un aumento delle rate negli ultimi mesi, a causa della ripresa dell’inflazione e dei tassi di interesse. Questa situazione può creare difficoltà economiche e incertezza sul futuro, soprattutto se il mutuo ha una durata lunga e il debito residuo è ancora elevato. Per questo motivo, molti mutuatari si chiedono se sia possibile e conveniente rinegoziare il mutuo da variabile a fisso, cioè cambiare il tipo di tasso applicato al finanziamento, in modo da stabilizzare le uscite e avere una maggiore prevedibilità dei costi.
In questo articolo vedremo cos’è la rinegoziazione del mutuo, come funziona, quali sono i requisiti e i costi per richiederla e quali sono i vantaggi e gli svantaggi di passare da un tasso variabile a un tasso fisso.
Cos’è la rinegoziazione del mutuo
La rinegoziazione del mutuo è un’operazione che consente di modificare alcune condizioni del contratto di finanziamento in corso di esecuzione, tra cui il tipo di tasso (variabile o fisso), la durata, l’importo delle rate o lo spread (il margine di guadagno della banca). La rinegoziazione del mutuo si può effettuare con la stessa banca che ha erogato il finanziamento originario o con una banca diversa.
La rinegoziazione del mutuo con la stessa banca si basa su un accordo tra le parti, che prevede la stipula di un nuovo contratto o di un atto aggiuntivo al contratto originario. La banca non è obbligata ad accettare la richiesta del cliente, ma può valutarla in base alla sua convenienza e alla situazione del mercato.
La rinegoziazione del mutuo con una banca diversa si basa su una normativa specifica, che prevede due possibilità: la surroga o la sostituzione. La surroga è un’operazione che consente di trasferire il mutuo da una banca all’altra senza spese aggiuntive per il cliente, mantenendo le stesse condizioni del contratto originario. La sostituzione è un’operazione che consente di estinguere il mutuo con una banca e di stipularne uno nuovo con un’altra banca, con condizioni diverse dal contratto originario. In questo caso, il cliente deve sostenere delle spese per l’estinzione anticipata del mutuo e per l’apertura del nuovo finanziamento.
Come funziona la rinegoziazione del mutuo da tasso variabile a fisso
La rinegoziazione del mutuo da variabile a fisso è un’operazione che consente di cambiare il tipo di tasso applicato al finanziamento, passando da un tasso che varia in base all’andamento dei mercati finanziari a un tasso che rimane costante per tutta la durata del mutuo. Questa operazione si può effettuare sia con la stessa banca che con una banca diversa.
La rinegoziazione con la stessa banca richiede una richiesta scritta da parte del cliente e una proposta da parte della banca, che deve indicare il nuovo tasso fisso applicabile, lo spread, la durata residua del mutuo e l’importo delle nuove rate. Il cliente può accettare o rifiutare la proposta della banca entro un termine stabilito. Se accetta, deve sottoscrivere un nuovo contratto o un atto aggiuntivo al contratto originario.
La rinegoziazione con una banca diversa richiede una richiesta scritta da parte del cliente alla nuova banca e una proposta da parte di quest’ultima, che deve indicare il nuovo tasso fisso applicabile, lo spread, la durata residua del mutuo e l’importo delle nuove rate. Il cliente può accettare o rifiutare la proposta della nuova banca entro un termine stabilito. Se accetta, deve sottoscrivere un nuovo contratto con la nuova banca e provvedere all’estinzione del mutuo con la banca originaria.
Quali sono i requisiti e costi
La rinegoziazione del mutuo da variabile a fisso non è un diritto del cliente, ma una possibilità che dipende dalla disponibilità della banca e dalle condizioni del mercato. Per poter richiedere la rinegoziazione, il cliente deve avere dei requisiti di merito creditizio, cioè dimostrare di avere una situazione economica e finanziaria solida e di aver pagato regolarmente le rate del mutuo.
Quest’operazione comporta dei costi per il cliente, che variano a seconda che si tratti di una rinegoziazione con la stessa banca o con una banca diversa. I costi principali sono:
- Le spese di istruttoria: sono le spese che la banca richiede per valutare la richiesta di rinegoziazione e per predisporre il nuovo contratto o l’atto aggiuntivo. Queste spese possono variare da alcune centinaia a qualche migliaio di euro, a seconda della banca e dell’importo del mutuo.
- Le spese notarili: sono le spese che il cliente deve sostenere per la stipula del nuovo contratto o dell’atto aggiuntivo davanti al notaio. Queste spese possono variare da alcune centinaia a qualche migliaio di euro, a seconda del notaio e dell’importo del mutuo.
- Le spese di estinzione: sono le spese che il cliente deve sostenere per estinguere il mutuo con la banca originaria, nel caso di rinegoziazione con una banca diversa. Queste spese possono essere una percentuale dell’importo residuo del mutuo o una somma fissa, a seconda delle condizioni previste dal contratto originario.
Vantaggi e svantaggi del passaggio da tasso variabile a fisso
La rinegoziazione del mutuo da variabile a fisso può avere dei vantaggi e degli svantaggi per il cliente, che devono essere valutati attentamente prima di procedere. I vantaggi principali sono:
- La stabilità delle rate: il cliente sa esattamente quanto dovrà pagare ogni mese per tutta la durata del mutuo, senza doversi preoccupare delle variazioni dei tassi di interesse e dell’inflazione.
- La prevedibilità dei costi: il cliente può pianificare meglio il proprio bilancio familiare e gestire meglio le proprie finanze, senza doversi esporre al rischio di aumenti improvvisi delle rate.
Gli svantaggi principali sono:
- Il costo maggiore: passando da un tasso variabile a un tasso fisso, il cliente deve sostenere dei costi per la rinegoziazione del mutuo e accettare un tasso fisso più alto rispetto al tasso variabile iniziale, in quanto la banca richiede uno spread maggiore per garantirsi contro le oscillazioni future dei tassi di interesse.
- La perdita di opportunità: passando da un tasso variabile, il cliente rinuncia alla possibilità di beneficiare di eventuali cali futuri dei tassi di interesse e dell’inflazione, che potrebbero rendere più convenienti le rate del mutuo a tasso variabile.
Rinegoziazione mutuo da variabile a fisso 2023: per tirare le somme
La legge di bilancio 2023 prevede la possibilità, fino alla fine del 2023, di rinegoziare il mutuo con la propria banca e passare dal tasso variabile al tasso fisso senza costi, purché si rispettino alcune condizioni: mutuo inferiore a 200 mila euro, ISEE del mutuatario non superiore a 35 mila euro e regolarità nei pagamenti delle rate. Ribadiamo inoltre attenzione verso i seguenti punti:
- Il passaggio dal tasso variabile al tasso fisso può avere dei vantaggi e degli svantaggi per il cliente, che devono essere valutati attentamente prima di procedere. I vantaggi principali sono la stabilità delle rate e la prevedibilità dei costi, mentre gli svantaggi principali sono il costo maggiore e la perdita di opportunità.
- Per richiedere la rinegoziazione del mutuo, il cliente deve avere dei requisiti di merito creditizio, cioè dimostrare di avere una situazione economica e finanziaria solida e di aver pagato regolarmente le rate del mutuo. Inoltre, deve sostenere dei costi per la rinegoziazione, che variano a seconda che si tratti di una rinegoziazione con la stessa banca o con una banca diversa.
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