Ristrutturare casa nel 2025 è ancora conveniente, ma le regole sono cambiate e conviene saperle bene prima di partire. Oggi il “bonus casa” non è un’unica misura: dietro l’etichetta ci sono detrazioni diverse con percentuali, requisiti e scadenze che variano in base al tipo di immobile, all’intervento e perfino al reddito. Qui trovi una guida pratica e aggiornata per capire come funziona la detrazione per ristrutturazione, chi può usarla, quali lavori rientrano, come pagare correttamente, quali documenti conservare e cosa succede se vendi, doni o erediti l’immobile. Il tono è leggero, ma le informazioni sono quelle che servono davvero per evitare errori e sfruttare al massimo le agevolazioni previste dall’articolo 16-bis del TUIR e dalle ultime novità della Legge di bilancio 2025.
Cosa cambia nel 2025 per il bonus ristrutturazione
La detrazione per ristrutturazione, quella “classica” dell’articolo 16-bis del TUIR (D.P.R. 917/1986), nel 2025 si biforca: l’aliquota sale al 50% solo se i lavori riguardano l’abitazione principale del contribuente; per seconde e terze case resta al 36%. In entrambi i casi il tetto di spesa è di 96.000 euro per unità immobiliare e la detrazione si ripartisce in 10 rate annuali di pari importo. Dal 2026 l’asticella scende: 36% per le prime case e 30% per gli altri immobili, sempre con plafone a 96.000 euro. A complicare un po’ il quadro è arrivato anche un tetto alle detrazioni per i redditi sopra 75.000 euro, che in pratica limita l’ammontare complessivo di agevolazioni fruibili quando si superano quelle soglie. Se stai programmando spese importanti, conviene quindi fare bene i conti con il tuo consulente per non sforare e ritrovarti con quote non utilizzabili.
Capitolo riscaldamento: per le spese sostenute nel 2025, 2026 e 2027 sono esclusi dal perimetro della detrazione gli interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con caldaie “uniche” a combustibili fossili (ad esempio le caldaie a condensazione e i generatori d’aria calda a condensazione). La stretta, in linea con gli obiettivi europei, tocca anche le nuove installazioni di caldaie a condensazione. Restano ammessi, invece, i microcogeneratori (anche se alimentati a gas), i generatori a biomassa e le pompe di calore ad assorbimento a gas per via dell’elevata quota di energia rinnovabile associata. Via libera anche ai sistemi ibridi assemblati in fabbrica (pompa di calore integrata con caldaia a condensazione), concepiti per funzionare insieme secondo il D.M. 6/8/2020. Nota utile per chi arreda dopo i lavori: il Bonus mobili è stato prorogato per il 2025 con tetto di spesa agevolabile pari a 5.000 euro. Sul fronte “cugini” del bonus ristrutturazione, l’Ecobonus subisce una rimodulazione delle aliquote nei prossimi anni, mentre il Superbonus resta possibile solo rispettando i nuovi requisiti e, per alcune annualità passate, con la chance di ripartire le spese in dieci quote. Infine, la nuova guida dell’Agenzia delle Entrate ha messo nero su bianco il legame tra maggiorazione e “abitazione principale” e ha dettagliato quali costi “accessori” si possono portare in detrazione (progettazione, perizie, oneri, IVA, ecc.).
Chi può beneficiarne e su quali immobili
La platea degli aventi diritto è ampia. Possono detrarre i proprietari (compresi i nudi proprietari), i titolari di diritti reali come usufrutto, uso, abitazione o superficie, i detentori a qualunque titolo (locatari e comodatari), i soci di cooperative (divise e indivise), gli imprenditori individuali (per immobili che non siano beni strumentali o merce) e i soci di società semplici, snc e sas. È ammessa anche la detrazione per i familiari conviventi del proprietario o detentore (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo), per il coniuge separato assegnatario, per il partner in unione civile e per il convivente di fatto: in tutti questi casi serve che la convivenza ci sia già all’avvio dei lavori o comunque al momento del sostenimento delle spese e che chi detrae paghi direttamente i costi. Se stai comprando casa con un preliminare registrato, puoi beneficiare del bonus come futuro acquirente se sei stato immesso nel possesso e paghi tu i lavori.
Chi è locatario o comodatario deve farsi autorizzare dal proprietario e avere un titolo registrato in essere quando partono i lavori e quando si sostengono le spese. Se esegui lavori in proprio, puoi detrarre solo i materiali acquistati. Quanto agli immobili, il perimetro comprende abitazioni di qualsiasi categoria catastale (anche rurali), le pertinenze e le parti comuni degli edifici residenziali; sono esclusi quelli a destinazione produttiva, commerciale o direzionale. In condominio la spesa si ripartisce secondo i millesimi (o criteri ex artt. 1123 e seguenti c.c.) e la detrazione si aggancia all’anno del bonifico effettuato dall’amministratore, non a quello dei versamenti dei singoli. Anche i condomini minimi (senza amministratore e codice fiscale) possono fruire del beneficio, purché paghino con bonifico “parlante” e indichino in dichiarazione il codice fiscale del condomino che ha pagato. La detrazione per ristrutturazione non è cumulabile con l’Ecobonus sugli stessi interventi (si sceglie l’uno o l’altro). Con il Sismabonus c’è invece un tema di limite unico: se sullo stesso immobile fai antisismica e altre opere di recupero, il plafond resta complessivamente di 96.000 euro perché il riferimento normativo è univoco. Ricorda poi il “limite combinato” quando lavori su abitazione e pertinenze: c’è un solo tetto di 96.000 euro se gli interventi sono contemporanei e riferiti alla stessa unità con le sue pertinenze.
Interventi ammessi, esclusioni e adempimenti tecnici
Rientrano nella detrazione gli interventi indicati alle lettere a), b), c) e d) dell’art. 3 del D.P.R. 380/2001. Tradotto: manutenzione straordinaria (sostituzione o rinnovo di parti anche strutturali, servizi igienici e tecnologici senza aumento di volume, risparmio energetico, recinzioni, scale interne, sostituzione infissi con cambio materiale/tipologia, ecc.), restauro e risanamento conservativo (eliminazione degrado, adeguamento altezze dei solai nel rispetto delle volumetrie, nuove finestre per aerazione), ristrutturazione edilizia (demolizione e ricostruzione, modifica facciata, mansarde, balconi, nuove aperture, bagni in ampliamento) e, ma solo sulle parti comuni, anche manutenzione ordinaria (tinteggi, pavimenti, intonaci, impermeabilizzazioni, ecc.). Sono ammessi inoltre: autorimesse/posti auto pertinenziali, lavori per barriere architettoniche, bonifica amianto, misure anti-furti (porte blindate, grate, serrature, sistemi di allarme), cablatura e isolamento acustico, impianti da fonti rinnovabili (sì al fotovoltaico dedicato ai consumi dell’abitazione), messa in sicurezza statica/antisismica e la sostituzione del gruppo elettrogeno d’emergenza con generatori a gas di ultima generazione. La demolizione e ricostruzione è detraibile se l’intervento è qualificato come ristrutturazione (anche con aumento di volume, possibile dal 17 luglio 2020, quando il titolo edilizio e le norme regionali lo consentono).
Come detto, dal 2025 non sono più agevolate le caldaie “uniche” a combustibili fossili (sostituzione e nuova installazione). Non rientra nel divieto la casistica dei sistemi ibridi o di alcune tecnologie a gas ad elevata quota rinnovabile. Interessante per il bagno: la sola sostituzione di box/piatto doccia in sé non dà diritto alla detrazione, ma diventa agevolabile se inserita in un intervento più ampio (per esempio rifacimento impianto idrico), grazie al principio dell’“assorbimento” nella categoria superiore. Occhio anche al Bonus mobili: la sostituzione della caldaia può essere considerata manutenzione straordinaria che “apre la porta” all’arredo, a condizione che l’intervento comporti un effettivo risparmio energetico rispetto alla situazione precedente.
Capitolo ENEA. Per monitorare i risparmi, alcuni interventi (coibentazioni, serramenti, impianti come pompe di calore, solare termico, fotovoltaico con accumulo, generatori a biomassa, sistemi di termoregolazione/building automation, ecc.) richiedono l’invio telematico dei dati entro 90 giorni dalla fine lavori. Dal 30 giugno 2025 il portale è operativo anche per i lavori chiusi nel 2024 e nel 2025; per le opere concluse tra il 1° gennaio e il 30 giugno 2025 il termine “a scalare” si sposta al 29 settembre 2025. L’accesso avviene con SPID o CIE. Se sbagli o dimentichi l’invio, niente panico: l’assenza della comunicazione ENEA non comporta di per sé la perdita della detrazione, ma resta un adempimento consigliatissimo per completezza istruttoria. Infine, se in cantiere sono presenti più imprese o si superano specifiche soglie organizzative, scatta la notifica preliminare all’ASL: va fatta prima di iniziare, indicando committente, imprese, data di avvio e responsabilità in materia di sicurezza.
Pagamenti, documenti da conservare e quando si perde il beneficio
La regola d’oro è il bonifico “parlante” (bancario o postale, anche online). Nella causale vanno indicati il riferimento all’art. 16-bis del TUIR, il codice fiscale di chi detrae e il codice fiscale o la partita IVA di chi incassa. Se più persone sostengono la spesa e intendono detrarre, vanno riportati tutti i loro codici fiscali. Per i lavori su parti comuni serve anche il codice fiscale del condominio e quello dell’amministratore (o del condomino che effettua il pagamento). Alcune spese pubbliche (oneri di urbanizzazione, diritti, bolli) possono essere saldate con modalità diverse. Errore nel bonifico? L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che non perdi il diritto se la banca non applica la ritenuta o se usi un bonifico non “dedicato”: devi però farti rilasciare dal fornitore una dichiarazione sostitutiva che attesti l’incasso e l’inclusione in contabilità.
Documenti da tenere in ordine e in cartellina: eventuali titoli abilitativi o dichiarazioni sostitutive che descrivono i lavori; ricevute di IMU se dovuta; fatture e ricevute fiscali; bonifici; eventuale delibera condominiale e tabella millesimale; domande di accatastamento; comunicazioni a ASL; dati catastali da riportare in dichiarazione e, se sei detentore, gli estremi di registrazione del titolo (locazione/comodato). Ricorda che, per i lavori condominiali, in dichiarazione userai i dati certificati dall’amministratore sull’ammontare delle spese e sulla tua quota.
Quando si perde il bonus? I casi tipici sono: mancata notifica all’ASL se obbligatoria; pagamento non tracciato o con bonifico privo dei dati necessari (senza successiva sanatoria con dichiarazione del fornitore); assenza di fatture/ricevute o bonifici; violazioni urbanistiche (opere non conformi) o gravi irregolarità in materia di sicurezza e contributi. Anche la mancata disponibilità della documentazione in caso di controllo può portare al recupero della detrazione. Un promemoria utile: la detrazione segue il criterio di cassa, quindi puoi portare in dichiarazione ogni anno le spese effettivamente sostenute in quell’anno, senza aspettare la fine lavori. E se migliori l’impianto termico ottenendo risparmi, quell’intervento può “sbloccare” anche il Bonus mobili dell’anno, nel limite di legge.
Trasferimenti del bonus, successioni e casi particolari
Se vendi l’immobile prima di finire le dieci rate, di norma il diritto alle quote residue si trasferisce all’acquirente (persona fisica), salvo che le parti pattuiscano il contrario già nel rogito o con una scrittura privata autenticata coerente con le dichiarazioni dei redditi. Se cedi solo una quota dell’immobile, il bonus non si trasferisce automaticamente: passa all’acquirente solo se, grazie a quella quota, diventa proprietario esclusivo. In caso di donazione, valgono regole analoghe alla vendita. Attenzione al diritto di usufrutto: se “stacchi” l’usufrutto a favore di un terzo, le rate rimanenti non passano all’usufruttuario ma rimangono al nudo proprietario; se vendi e contestualmente costituisci l’usufrutto, le rate si trasferiscono al nudo proprietario che acquista la titolarità.
Capitolo successioni. Alla morte del beneficiario, la detrazione residua si trasferisce, per intero, all’erede (o agli eredi, in parti uguali) che abbia la detenzione materiale e diretta dell’immobile. Cosa significa? Che l’immobile deve essere nella concreta disponibilità personale dell’erede, non affidato a terzi in locazione o comodato. La Cassazione (ord. n. 11731/2025) ha ribadito che la detenzione dev’essere “diretta” e non per interposta persona. Non è necessario possedere il bene già nell’anno di apertura della successione: se nell’anno del decesso l’immobile era locato o in comodato e nessun erede lo deteneva direttamente, quella quota annuale non si detrae; terminate locazione o comodato, l’erede che acquisisce la detenzione potrà usare le rate residue per gli anni successivi, purché mantenga la detenzione ininterrottamente dal 1° gennaio al 31 dicembre dell’anno di fruizione. Se più eredi detengono l’immobile in anni diversi, si ripartiscono di conseguenza anche le quote. E se il coniuge superstite rinuncia all’eredità pur avendo diritto di abitazione, non può fruire delle residue rate: manca la qualità di erede; gli altri eredi, se non convivono e non detengono direttamente l’immobile, non possono subentrare.
Un chiarimento che ha fatto discutere riguarda l’abitazione principale e alcune categorie particolari (ad esempio il personale delle Forze armate o di polizia): la maggiorazione al 50% nel 2025 spetta solo se l’unità è effettivamente adibita ad abitazione principale del titolare del diritto (o dei suoi familiari) e non sono previste deroghe “di categoria” come accade per altri tributi (es. IMU). L’immobile può non essere principale all’inizio dei lavori purché lo diventi al termine; se poi nei periodi successivi smette di esserlo, la maggiorazione già maturata resta salva. Non si considera “variazione” la perdita della dimora abituale per ricovero permanente in struttura, a condizione che l’immobile non sia locato. Infine, se sei familiare convivente o convivente di fatto e paghi i lavori su una casa in cui si svolge la convivenza (anche se non è la “prima casa” della coppia), puoi detrarre tu, purché la convivenza sia attestabile (anagrafe o autocertificazione) e sussista nei momenti chiave (inizio lavori/sostegno spese). Se, invece, l’abitazione è concessa a terzi in comodato, il familiare del proprietario che non ha la disponibilità dell’immobile non può detrarre le spese che sostiene.
